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Vingsam Kim
<내 멋대로 생각해 보는 부동산 정책> 기실 부동산에 대해서는 아는 바가 없다. 부동산 중개사 공부를 해 본 적도 없고, 또 집을 몇 번 사고 팔아 본 적은 있지만 부동산 투기라고 까지 할만한 성�
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기실 부동산에 대해서는 아는 바가 없다. 부동산 중개사 공부를 해 본 적도 없고, 또 집을 몇 번 사고 팔아 본 적은 있지만 부동산 투기라고 까지 할만한 성과(?)를 내 본적도 없는 부동산 문외한으로써, 하도 요즘 너나 할 것없이 부동산 정책에 대해 말들을 쏟아내는 실정이니 한 입 끼어 본다고 누가 뭐라 할 까 싶어 멋대로 씨부려 본다.
지금이야 코로나다 뭐다 해서 쇼핑 외출이 많지 않아서 그런 일이 없지만 경기가 좋을 때 을지로 대형 백화점 앞은 늘 교통 체증으로 북적였다. 롯데 본점이나 신세계 신관으로 들어가려는 차들이 마지막 차선을 거의 잡아 먹은채 교통 혼잡을 유발하는 건 흔한 광경이었다.
근데 지금은 망해(?)가고 있는 일본이지만 예전 동경의 긴자 거리를 가보면 우리 보다 훨씬 큰 백화점들이 줄줄이 서 있음에도 백화점 쇼핑 가려는 차들로 긴자 거리가 막히는 걸 본 적은 없다. 왜냐 하면 긴자의 대형 백화점에는 주차장이 없기 때문이다. 보통은 지하 3,4층 까지가 전부 매장으로 구성되어 있고 백화점 지하에는 주차장이 없다. 인근에는 몇몇 소형 주차장들이 있지만 주차요금은 오지게(?) 비싸다. 그래서 쇼핑객들은 아예 차를 가져 나오지를 않고 대중 교통을 이용하기 때문에 도로 혼잡이 적은 것이다. 짱구 엄마도 백화점 쇼핑 갈 때는 늘 애기 둘을 데리고 전철을 이용하지 않던가.
주차장이 부족한 바람에 늘 길이 막힌다고 생각해서 새로 건물을 지으면서 주차장을 대폭 확대했던 우리나라 도심이 오히려 차들로 더 막히는 현상이 나타난 아이러니다.
이번 부동산 정책 발표에 앞서서 '그린벨트 해제'가 나오는 걸 보고 '응?' 싶은 의아함이 들었다. 과연 지금 서울의 집값이 집이 모자라서 비싼 것일까? 그린벨트를 풀어서 집을 짓게 하면 분양가가 과연 비슷한 여건의 비슷한 수준의 아파트보다 훨씬 싸게 분양되어서 전체 집값을 낮출 수 있을까? 아니면 집을 살 능력이 없는 주택 임차인들을 그린벨트 주택으로 끌어모음으로써 기존 주택 수요를 떨어뜨려 집값을 떨어뜨릴 수 있을까? 과연 그 수요자들이 서울의 집값을 올렸던 것일까? 여러 의문들이 들었기 때문이다.
마찬가지로 태릉 골프장을 위시한 국가 소유나 서울시 땅을 개발해 임대 주택을 더 짓는다고 비슷한 프로세스로 집값이 하락할 수 있을까? 하락한다면 과연 얼마나 하락할 수 있을까?
재개발 용적률을 높여 아파트를 더더욱 많이 건설하면 진짜 집값이 떨어질 수 있을까? 토지 시장에 있어서 대지의 용적율은 무척 중요한 변수이다. 용적률 100%인 땅과 용적율 200%인 땅은 단순 숫자로도 면적이 2배 넓어진 것이나 마찬가지다. 서울의 전체 면적이 대략 2억 5천만평이지만, 용적률을 계산하면 실제 땅 넓이는 3억5천만평도 넘지 싶다. 용적률 100%인 땅 100평을 용적률 200%로 상향 조정해 주면 땅 넓이가 100% 만큼 더 늘어나는 효과가 생긴다. 그렇게 늘어난 땅에 아파트를 더 지으면 과연 그 아파트는 그만큼, 즉 땅값이 절반 만큼 떨어진 만큼 아파트 분양가나 거래가가 떨어질까? 아니, 떨어지던가? 절대 그럴 리가 없다. 용적률이 2배로 늘어나는 순간 토지의 가치가 2배로 증가하기 때문에 아파트 가격은 변동이 없다. 오히려 새 아파트가 되니까 더 오를 뿐이다, 실제로도 그랬고. 만약 그런 효과가 없다면 어떤 건축 시행사도 거기를 개발해서 2배 많은 아파트를 지으려고 하지 않을 것이므로 재건축 용적률을 높여서 공급을 늘인다고 아파트 분양가나 거래가가 내려간다고 보지 않는다, 실제로 그래왔고.
아무 것도 모르는 문외한이 보기에, 서울의 주택 가격은 '공급'에 있는 것 같지 않다. 공급을 늘여서 시중의 유동 자금을 모두 빨아들여 주택 가격 상승이 이루어지지 않을 정도로 공급을 늘일 수 있을 만큼 서울에 추가 용적률 확보를 위한 충분한 땅은 없다. 또한 그런 무지 막지한 공급으로 분양가가 낮아지거나 거래가가 낮아질 것 같으면 건설업자들 부터가 개발에 나서지 않을 것이기 때문이다. 여전히 서울시내에서 재개발 아파트 위주로 투기가 성행하고 주택 가격 상승을 부추길 수 있는 이유는 지금의 재개발 물량 정도가지고는 서울 집값을 안정화 시킬 수 있을 정도로 시중의 유동성을 잡을 수 없다는 뻔한(!) 사실 정도는 건축업자도 알고, 부동산도 알고, 투기자들도 알기 때문이다.
그러면 '도대체 뭘 어쩌라고?' 할 수도 있지만, 결국 근본적이고 장기적인 대책이 필요하다. 아주 이상적이고 먼 얘기를 먼저 하자면 토지의 공개념을 넘어 토지의 국유화 하에 국가에 의한 토지 수요 관리를 할 수 있으면 좋겠지만, 그건 빨갱이들이나 하는 방법(요새는 그런 짓하는 빨갱이 국가도 별로 없지만)이니 제외하고,
늘 하는 이야기지만 국토의 균형 발전이 중요하다고 본다. 민주당 원내대표가 국회와 청와대, 그리고 남은 정부 청사들을 전부 세종으로 옮기자고 한 제안에는 그래서 크게 동의하는 바이다. 그외에도 대학이든 공공기관이든, 나아가서 대기업들도 서울 외곽으로 이전할 수 있는 정책이 나올 수 있으면 좋겠다고 생각한다. 하지만 이런 것들도 당장 할 수 있는 일은 아니고 최소 수년에서 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트이니 당장 어떻게 할 수 있는 일은 아니다.
결국 단기적으로 해결할 수 있는 가장 큰 수단은 '세금'과 '대출' 밖에 없다. '양도세 80%'라고 하면 엄청 난 세금을 부과하는 것 같은 착각이 드는데, 실상 아무런 노동을 하지 않고 가만히 앉아서 '무려 20%'의 소득을 올린다는 개꿀 같은 행운이다. 은행에 넣어봐야 1년 정기적금이자가 세전 1.5% 밖에 안되는 시대에 집값이 두배로 올랐을 경우 1년 미만 불로 양도 소득세가 80%라고 하더라도 양도소득은 무려 세후 20%나 된다!!! 2년이면 양도세가 70%로 낮춰주니 불로 양도 소득은 무려 30%가 된다!!!! 더구나 집값이 오르지 않으면 세금도 없다.
근데, 집값이 오르는 동안 집 주인이 집값 오르는데 기여한 바는 실질적으로 아무 것도 없다는 게 문제다. 만약 주변에 지하철이 들어와서 집값이 올랐다든가, 혹은 학교가 들어와서 올랐다든가, 아니면 교통이나 편의시설이 좋아져서 오른 경우 등등 그 어떤 경우라도 그 부동산의 주인의 노력으로 집값이 오른 것은 없다. 그래서 경제학자 중에는 이러한 부동산 가격 상승에 대해서는 아예 100%의 양도 소득세를 매겨야 한다고 주장하는 이도 있다. 원래 자갈이 굴러다니던 못 쓰는 부동산을 직접 일구고 정비하여 쓸모 있는 땅으로 만든다든가, 원래 경사가 져서 용도가 없는 땅을 직접 깎아서 평평하게 만들어 효용을 높임으로써 부동산의 가치를 상승 시킨 것과는 전혀 다르기 때문이다.
즉, 오늘날 서울 부동산의 가치 상승분은 그 부동산 소유주의 노력에 의한 것이 아닐 뿐더러 거의 대부분이 국가의 기여에 의해 상승한 것이다. 용적률 상승이라든가 도로 확충, 지하철 노선 연결, 기반 시설 정비 등등... 따라서 부동산 가치 상승으로 인한 가격 상승이 됐든 투기 과열로 인해 가격 상승이 됐든 그 부분 만큼은 국가로 귀속되는 것이 합당하다는 인식을 심어주고, 실제 환수 장치를 마련해야 한다고 본다. 양도세 80%도 결코 높은 환수율이 아니다.
두번째로 시중 유동성을 엄청나게 늘인 '대출'의 문제다. 강남구 반포동 한신 아파트 10,000 채 중에 몇채가 가격이 폭등해서 15억짜리가 20억이 됐다고 치자. 실제 거래는 10,000 채 중에 불과 10채 정도가 거래됐다고 친다면 실제 추가 유입된 돈은 50억원 정도이나 전체 아파트의 가격이 전부 5억씩, 약 5조원의 자산 증가가 있는 것으로 여겨진다. 그 결과 그 아파트를 20년 전에 1억에 샀던 소유자도 자신의 집이 자금은 무려 20억원 짜리가 됐기 때문에 은행에서 손 쉽게 10억원 정도는 빌릴 수가 있게 되고 그만큼 시중 유동성이 늘어나게 된다. 당초 1억 밖에 없던 소유주가, 아파트 가격 인상을 위해 아무런 노력도 하지 않았는데 약 19억원의 불로 양도 소득과 10억원의 대출을 받을 수 있게된다는 것이 한편으로는 당연해 보이지만, 한편으로는 불합리해 보이는 면도 있다고 본다. 그래서 아주 웃기지도 않을 나만의 대책을 내어좋자면, 금융권에서 대출을 해줄 때 아파트 가치 평가를 주변 아파트 시세로 퉁치지 말고 그 부동산 소유주가 구매했을 당시의 금액(왜냐하면 아직은 매매가 이루어지지 않아 시세가 실현되지 않았기 때문에) 기준으로 하면 어떨까 싶은 허무맹랑한 상상을 해 본다. 그 보다 좀 더 양보한다면 원 매입 가격에 연도별 물가 상승률 정도를 곱한 정도라면 어떨까 싶기도 하고.
지금 정부의 부동산 대책이 화끈하지 못해서 많은 사람들이 불만인 것은 잘 이해하고 있다. 그런데 부동산 정책은 생각보다 매우매우 정밀 컨트롤이 필요한 작업이라고 생각한다. 부동산 가격을 떨어뜨리기 위해 강력한 정책을 펴는 방법이야 누가 모르겠는가, 나도 아는데. 하지만 부동산이라는 자산의 가치는 천정 모르고 올라갈 때는 큰 부작용을 보이지 않지만, 떨어지면서는 엄청난 부작용을 쏟아 낸다. 갑작스런 신용위축이 곧바로 실물경제로 연결되어 경제를 작살 내기 십상인 것이다. 그래서 부동산 정책은 음식에 화학(?)조미료를 치듯이 조심조심 하는 수 밖에 없다. 여차 잘못해서 한 숟가락을 쏟아 넣기라도 하면 그 음식 전부를 망칠 수도 있기 때문이다. 그래서 지금 정부의 너무 조심스럽기도 하고 아예 의지가 없는 것 아니냐고 답답해 할 정도의 부동산 정책에 대해 이해를 못하는 건 아니다.
결론적으로 말하자면, 부동산도 그렇고 주식도 마찬가지지만, 자산 가격 상승에 의한 초과 소득은 실물 경제적으로는 아무런 기여를 하지 않으면서(10억짜리 30평 아파트가 20억이 된다고 해서 화장실이 깨끗해지거나 안방 크기가 커지지 않음) 다만 자산 소유자에 따른 국부의 분배에만 영향을 미치게 되고, 이것은 결국 빈익빈 부익부로 경제 격차만 벌이는 결과가 될 것이기 때문이다.
사회전체적으로 부동산에 의한 '초과 불로 소득' 에 대한 환수가 당연한 것이라는 국민적 공감대를 만들어 내는 것이 가장 중요한데, 지금의 언론 환경에서 그게 가당키나 한 것인지 싶어서 쪼금 답답은 하다.
이 분의 정체는 항상 궁금하다.
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