요즘 시끄러운 주거환경(--')으로 인해 대출 받아 아파트를 사는걸 고민고민하다 드디어 결론을 내렸습닏.ㅏ 만문게시판에도 비슷한 질문이 올라와 제가 고민한걸 올려 봅니다.
1. 배경 및 상황분석
- 지난 2월 결혼하면서 작년 12월에 지금 사는 아파트에 전세로 들어왔습니다. 고양시 행신동 16평형 (거실 1+방1 구조)로 욕실개조+마루시공+붙박이장으로 원룸처럼 수리가 된 집입니다. 아내랑 있는거 다 털어 7000에 계약했습니다.
- 집을 구할때는 몰랐는데.. 주거환경이 은근 열악합니다. 아파트 바로 옆에 2차선 도로가 있는데.. 밤이 되면 덤프트럭이 다닙니다. 폭주족들은 한번 잡히면 구타해 주고 싶습니다. 바로 옆집은 아이가 셋인 5식구 가족인데... 이틀에 한벌꼴로 부부싸움을 하네요.. 아이들 우는 소리랑 그릇 깨지는 소리가.. 1-2시간씩 이어집니다.
2. 대안 탐색
- 주변 아파트 단지 중에서 24평형에 조용한 곳을 찾았습니다. 저희 단지가 24평형 매매가 2억원인데 옆 단지 조용한 곳은 2.5억이었습니다. 역쉬.. 집값에는 다 이유가 있었습니다.
- 이사 후 1년이 되는 올 12월에 이사를 나가고 복비를 물어줄 각오를 했습니다.
- 문제는 손에 들고 있는 자산이 없다는 점..입니다. (결혼전 있던 돈은 결혼하면서 다 썼더랬지요..--) 전세보증금 7000만원 빼고, 12월까지 저축분 대략 1000만원, 회사 주택자금 대출 (이율 3%) 3000만원이 은행에 손 안 벌리고 구할 수 있는 최고 금액입니다. 1.1억이군요.
- 1.1억 + 1.5억이면 집을 사는게 낫겠다 싶어 대출을 알아봤습니다. (1000은 세금 및 이사비용, 수리비, 복비...)
3. 대출을 받아볼까...?
- 요새 외환은행이 주인이 바뀐다는 소식이 있어서 그런지 영업이 공격적입니다. 대출기간 15년, 3년거치로 3개월 변동금리 6.19%, 중도상환수수료 면제의 조건을 제시했습니다.
- 은행보다 보험사가 더 저렴한 금리를 제시하기도 합니다. 대출금이 나오는 소스가 다르기 때문에 금리가 보험사가 낮은 경우가 있습니다. 은행 변동금리는 91일물 CD에 마진을 붙이고, 보험사는 자산 (계약자에게 받은 보험료 적립분)의 운용을 위해 대출사업을 운용합니다.
- 회사 대출 3000을 먼저 갚고 은행 대출 1.5억을 3년 거치 후 상환하기로 했습니다.
- 이 경우 대출 이자는 월 78만원선입니다. 1년 이자는 936만원. 연말 소득공제때 고스란히 공제받을 수 있습니다. 소득수준에 따라 다르겠지만 과세표준 4000만원 이하일 경우 대략 170만원, 과세표준 4000만원 초과는 대략 250만원 정도 공제를 받을 수 있습니다. 그러면 실질이자는 조금 더 줄어들겠지요.
4. 지금 대출을 받는게 적절할까?
- 결론은 '아니다'입니다.
- 시중금리와 부동산가격은 일반적으로 반대로 움직입니다. 즉 시중금리가 올라가면 돈은 금융권으로 몰리고, 부동산으로 덜 몰립니다. 그나마 대출이자가 올라 이를 감당하지 못하는 소비자는 구매를 포기하기도 합니다. 빚을 안고 사기는 했지만 그런 실소비가 줄면 부동산가격은 상승하기 어려워집니다.
- 그래도.. 주변엔 부동산으로 돈 번 사람들이 많습니다. 1.4억으로 첫 아파트를 산 울 팀장님은 추가 투자 없이 5년만에 4.6억 아파트에 살고 계시고.. 주변에 이런 분들 많으실겁니다. 맘이 조급합니다. 조금 무리를 하더라도... 내 집을 갖고 있다는 편안함도 누리고 싶고... 이왕이면 부동산 가격이 올라 돈도 벌고 싶습니다... 맘은 그렇지요.
- 빚을 내어 집을 산다는건 이자비용 뿐 아니라, 이자를 갚은데 들어가는 돈을 투자를 못하는 기회비용도 감안해야 합니다. 대출금리 7%, CMA금리 5%라면 적립식이라고 해도 대출금리 7% + 적금금리 2.5%로 감안해서 실제는 10% 가까운 비용이 들어가는 셈입니다. 1년에 아파트 값이 10% 올라주면... 셈셈입니다.
- 문제는.. 앞으로 금리가 인상될 가능성이 높다는 겁니다.
1) 현재 경기는 인플레이션 수준이 아니라 弱스테그플레이션 기조를 보이고 있습니다. 2MB 정권 초기 비지니스 프렌들리를 외치며 환율인상 정책을 고수했으나, 고유가로 인해 물가를 잡겠다고 나섰습니다. 어제만 해도 환율이 하루에 5-6원씩 내렸죠. 곡 시중은행의 금리인상 가능성이 예상됩니다.
2) 은행이 대출을 하기가 너무 어렵습니다. 은행은 기본적으로 예대마진으로 먹고 사는데... 예금이 없다보니 대출을 할 수가 없지요. 그래서 변동금리상품은 CD발행을 통해, 고정금리상품은 은행채를 발행해 조달합니다. 대출을 하기 위해 금융시장에서 대출을 받아 마진을 붙여 파는 형식이죠. 고정금리는 이미 9%대에 육박했습니다. 콜금리 인상에 비해 변동금리는 아직 인상폭이 크지는 않지만 이는 거꾸로 변동금리도 따라 올라갈 가능성이 있다고 봐도 됩니다. 게다가 CD발행량이 많아질수록 CD 금리가 높아지리라는 판단도 가능합니다.
5. 그럼 언제 대출을 받아 집을 살까?
- 저는 몇 가지 원칙을 정했습니다.
1) 구매금액의 40% 이상 대출을 받지 않는다.
2) (대출상환원금+이자) + 최소저축액이 월 급여의 50%가 넘지 않는다.
정말 확실한 물건이 있다면야 무리해야 하겠지만.. 아직은 그럴때가 아니라고 생각했습니다. 총알을 더 모아 더 좋은 물건에 투자하는게 적절하리라는 판단입니다.
- 이율이 낮아지기를 기다린다. 주거래은행에서 변동금리 5%를 부를때까지...
1) 당분간은 지속적으로 금리가 올라갈것으로 보입니다. 부동산 가격 역시 폭등은 없을 것으로 예상합니다.
2) 언제까지고 금리를 올릴 수는 없습니다. 정책당국은 물가가 잡혔다는 판단을 하면 다시 경기부양책을 쓸 것입니다. 경기부양책은 필연적으로 금리인하와 부동산시장 활성화를 포함합니다.
3) 최종목표는 4% 후반대를 목표로 하지만... 너무 늦으면 안된다고 생각해 5%를 잡았습니다. (현재보다 1.19% 하락시점)
첨부한 과거 CD91일물 금리를 보면 4% 후반대로 운용되던 때가 있었습니다. 제 주변의 많은 사람들이 아파트로 돈을 벌던 때와 유사합니다.
혹시 고민하시는 분께 도움이 되었으면 좋겠습니다.